Österreichs Familien träumen mehr denn je vom eigenen Heim – egal, ob sie in Wien, Linz, oder Salzburg leben. Doch den passenden Wohnraum und eine geeignete Finanzierung zu finden, ist nicht immer leicht.
In Österreich gibt es vergleichsweise wenig Immobilienbesitzer Nur rund 40 % der Österreicher wohnen bereits im Eigentum, fast ebenso viele noch zur Miete. Der Grund: Im Vergleich zu anderen Nationen, sind die Menschen hierzulande eher skeptisch gegenüber Schulden – gerade wenn es um hohe Summen, wie bei einer Immobilienfinanzierung, geht.
Wohntraum finden: Einfamilienhaus oder Wohnung?
An erster Stelle steht die Suche nach der passenden Wunschimmobilie. Neben privaten Kontakten lassen sich Grundstücke, Häuser oder Wohnungen vor allem auf den Homepages der Immobilienmakler und Banken, oder über Internetportale der österreichischen Regional- und Tageszeitungen finden. Die größte Auswahl aber bieten spezielle Immobilienplattformen im Netz, wie etwa immodirekt.at, wohnnet.at oder findmyhome.at.
Ist das passende Eigenheim gefunden, wird der Kauf in der Regel mittels Unterzeichnung des Kaufvertrages, notarieller Beglaubigung und anschließenden Eintrag ins Grundbuch abgewickelt.
Kosten erkunden: Was kommt da auf mich zu?
Zunächst ist hier natürlich der Kaufpreis zu nennen. Da dieser in den allermeisten Fällen nicht komplett durch Erspartes aufgebracht werden kann, ist ein Immobilienkredit nötig. Dieser muss zusammen mit den anfallenden Zinsen und Gebühren meist über viele Jahre zuverlässig abbezahlt werden.
Neben den Grundkosten für Kauf und Finanzierung dürfen aber die zahlreichen Kaufnebenkosten keinesfalls außer Acht gelassen werden. In Österreich sind dies im Einzelnen (Anteil in % vom Kaufpreis):
- die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 %
- die Notarkosten von rund 2,0 %
- die Kosten für den Grundbucheintrag, aktuell 1,1 %
- sowie ggf. Spesen für Makler oder Vermittler, in der Regel rund 3,5 %
Hinzu kommen laufende Folgekosten wie Grundsteuer und die Gemeindeabgaben.
Tipp: Für die tatsächlichen Kosten einer Immobilie ist neben deren Lage auch die Nachfragesituation vor Ort entscheidend. Beide bestimmen den aktuellen Marktwert von Haus oder Wohnung.
Finanzierung klären: Wie finde ich den passenden Kredit?
Der aufwendigste Part auf dem Weg zur eigenen Traumimmobilie ist deren Finanzierung. Jede Familie muss sich eingehend damit beschäftigen, welchen persönlichen Wohntraum sie wie finanzieren will und kann.
Grundsatz: „Nur einen Kredit aufnehmen, den Sie sich am Ende auch leisten können.“
Bevor es ans Finanzieren geht, sollten einige Fragen genau geklärt werden:
Was will ich finanzieren? Kleine und junge Familien brauchen in der Regel „nur“ eine Wohnung. Ist der Nachwuchs bereits größer, ist meist ein Haus samt Grundstück angesagt. Zur Wahl stehen hier neben dem Neubau oft auch Zu- und Umbauprojekte.
Im Laufe der Jahre werden Kredite zudem oft für Renovierung, Sanierung oder die Modernisierung einer bestehenden Immobilie benötigt. Vielfach erwerben gerade Familien zudem meist günstige Baukostenanteile bei Miet-, Genossenschafts- und Gemeindewohnungen, oder erstellen Ihr Traumhaus auf fremdem Pacht-Grund.
Kaufen oder selbst bauen? Wohnungen werden meist fertig vom Bauträger gekauft – ob neu oder gebraucht. Bei Einfamilien- oder Doppelhäusern bleibt hier meist die Wahl. Kaufe ich schlüsselfertig vom Bauträger, leiste ich mir ein Fertighaus, oder plane und baue ich mein Traumhaus individuell? Meist eine Kostenfrage: Standardisierte Häuser sind in der Regel am günstigsten.
Wie viel Geld gilt es zu sparen? Theoretisch können Familien ihre Traumimmobilie zu 100 % finanzieren. Ratsam ist das aber nicht. Zu hoch sind die Kosten für Zinsen und Tilgung über die Jahre. Hier gilt: Mindestens 20 % der Kaufsumme samt Nebenkosten sollten Sie in die Finanzierung einbringen – je mehr, umso besser. Neben Eigenkapital ist dies auch mit einem Bausparvertrag möglich.
Welcher Kredit lohnt sich? Ein Bau- und Wohnkredit besteht zumeist aus einer Kombination verschiedener Kredite. Fixe Bestandteile für Familien sollten neben einem Hypothekarkredit das Bauspardarlehen und die jeweilige Landeswohnbauförderung sein. Diese können bei der Finanzierung individuell angepasst werden.
Ideal für junge Familien ist der sogenannte Wohnstartkredit. Hier können in den ersten Jahren tilgungsfreie, oder gar vollkommen rückzahlungsfreie Zeiten, gewählt werden. Etwa um Zeiten von Karenz bzw. Elternteilzeit zu überbrücken.
Welche Kreditdauer ist ideal? Dies hängt von Kreditsumme, Einkommen und aktueller Familiensituation ab. Faustregel: Die aktuelle Niedrigzinsphase möglichst für eine höhere Tilgungsrate nutzen, und mit regelmäßigen Sonderzahlungen Kreditsumme und Laufzeit minimieren. Die monatliche Belastung sollte aber verlässlich aus der Haushaltskasse zu bestreiten sein.
Welche Banken hat das beste Angebot? Hier sind Sie gefragt! Vergleichen Sie die verschiedenen Angebote der Kreditinstitute genau und ausführlich. Achten Sie dabei neben den Zinsen auch auf niedrige Kreditspesen, kostenlose Sondertilgungen bzw. die Möglichkeit einer spesenfreien Gesamttilgung. Online-Baukredite von Direktbanken sind meist besonders günstig.
Meist gefragt: Die drei beliebtesten Finanzierungsformen
Neben dem klassischem Hypothekarkredit zählen bei Familien Bausparverträge und die Vollfinanzierung zu den meistgewählten Formen der Hausfinanzierung:
Der Hypothekarkredit (Annuitätendarlehen)
Hierbei treten Sie bei Ihrer Bank als Kreditnehmer auf, und können über ein passendes Darlehen verhandeln. Die Banken fordern im Gegenzug Eigenkapital, meist mindestens 20 % der Kreditsumme. Vereinbart wird eine fixe monatliche Rate aus Zinsen und frei wählbarer Tilgungsrate, mit der Sie Ihren Baukredit über eine bestimmte Laufzeit hinweg abzahlen (Zinsbindung). Am Ende steht eine sogenannte Schlussrate, die Sie komplett tilgen können, oder mittels Anschlussfinanzierung weiter tilgen.
Wichtig: Eine hohe Tilgungsrate verringert Laufzeit und Zinskosten. Jährliche Sondertilgungen, oder eine vorzeitige Gesamttilgung, sollten in Ihrem Darlehensvertrag spesenfrei möglich sein.
Fazit: Eine äußerst solide Kalkulation der Baufinanzierung für Familien.
Die Vollfinanzierung
Gerade für junge Familien ohne Ersparnisse ein mögliche Alternative, die aber zumeist nur von Direktbanken angeboten wird. Bei der Vollfinanzierung kommen Sie – im Gegensatz zum Annuitätendarlehen – komplett ohne Eigenkapital aus. Da das Risiko für das Kreditinstitut hier enorm hoch ist, müssen Interessenten allerdings mit deutlich höheren Zinsen und hohen monatlichen Raten rechnen – trotz aktueller Mini-Bauzinsen. Zudem verlängert sich hier die Laufzeit, und somit die Gesamtkosten der Baufinanzierung deutlich.
Fazit: Ohne Eigenkapital zum Wohntraum, allerdings mit hohen Risiken für Familien.
Der Bausparvertrag
Lange Zeit für tot erklärt, ist er heute beliebter, denn je. Bausparverträge sind mittlerweile sehr flexibel, mit unterschiedlichsten Summen, Laufzeiten und Verwendungsmöglichkeiten.
Hier wird eine bestimmte Finanzierungssumme, ein Zinssatz, sowie eine Laufzeit frei verhandelt. Als Bausparer besparen Sie den Vertrag für eine gewisse Zeit mit monatlich fix vereinbarten Raten, oder per Einmalzahlung. Gerade dann steht Ihnen die Finanzierungssumme meist relativ zeitnah zur Verfügung. Möglich sind Bausparverträge mit fester und variabler Verzinsung, erstere sind heute die Regel.
Wichtig: Ein Bausparertrag wird meist mit anderen Finanzierungsformen kombiniert. Brauchen Sie zusätzlich ein Darlehen, gelten Bausparverträge bei Banken meist wie Eigenkapital.
Fazit: Ein sicherer Finanzierungsbaustein, ideal für den Baufinanzierungs-Mix für Familien.
Der Staat zahlt mit: Wohnbauförderung für Familien
Viele Familien in Österreich können sich hochwertigen Wohnraum kaum noch leisten. Und dies trotz historisch niedriger Zinsen. Hier helfen zahlreiche Förderprogramme in Sachen Wohnbau.
Neben direkten Förderungen durch verbilligte Darlehen oder Beihilfen gibt es auch Möglichkeiten der indirekten Förderung, etwa finanzielle Erleichterung per Abschreibungen. Je nach Einkommen und Kinderzahl sind hierfür verschiedene Förderstufen vorgesehen. Bei Jungfamilien sind zudem spezielle Förderungen möglich.
Diese staatlichen Grundförderungen sind in Österreich möglich:
- Wohnbauförderung für Eigenheim und Eigentumswohnung
- Wohnbeihilfe
- Förderung von Sanierungen
- Förderung erneuerbare Energien und Fotovoltaik
- Förderungen für barrierefreies Wohnen
Seit Ende der 1980er Jahre liegt die Wohnbauförderung Österreich weit in Länderhand. Was und in welcher Höhe gefördert wird, hängt von den einzelnen Bundesländern ab. Je nachdem, wo die Familienimmobilie entstehen soll, bzw. wo die Familie als Bauherr ihren Wohnsitz hat, muss sie sich bei den zuständigen Landesbehörden über die möglichen Förderungen erkundigen, und diese dort auch beantragen.
Wichtig dabei: Die jeweiligen Förderrichtlinien können sich von Jahr zur Jahr verändern.
Tipp: Für Fragen in Bezug auf Bauen und Wohnen gibt es in jedem Bundesland eigene Beratungsstellen. Hier bekommen Sie spesenfrei alle Informationen rund um die Wohnbauförderung, sowie die erforderlichen Kontakte zu den Landesbehörden erhalten.
Vergleichen hilft: Die besten Bauzinsen zutage fördern
Bleibt die entscheidende Frage: Wo finde ich den günstigsten Kredit für meinen Wohntraum? Clevere Familien gehen heute nicht mehr unvorbereitet zur Hausbank, um den passenden Hypothekarkredit, den günstigsten Wohnkredit oder den perfekten Bausparer zu finden. Sie suchen zuerst im Internet nach der maßgeschneiderten Finanzierung. Vorteil: Auf modernen Vergleichsportalen finden sich alle relevanten Finanzierungsangebote auf einen Blick. Hier können Sie in Ruhe rechnen, vergleichen, und sich beraten lassen. Und sich die günstigste Finanzierung sichern.
Über den Gastautor
Daniel Stein befasst sich seit mehr als 10 Jahren mit den Themen Online Marketing und Finanzen. Nach Abschluss seines Studiums im Jahr 2011 – Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Medien, Controlling, Finanzen und Logistik – unterstützte er diverse Start-Ups in der Gründungsphase und etablierte im Zuge dessen eine eigene Unternehmensberatung.
Zur Zeit ist er Geschäftsführer der selbst gegründeten Finanzvergleichsportale Capitalo.de und Vergleich24.at in Deutschland und Österreich und Mitarbeiter im Online Marketing der renommierten WHU – Otto Beisheim School of Management in Vallendar bei Koblenz.
